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2024.07.08 16:47
財經消息 世邦魏理仕: 對香港商業房地產態度審慎樂觀
<匯港通訊> 世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出 ，入境旅遊復甦緩慢、融資成本持續高企及地緣政治不確定性，繼續為2024年上半年的主要 基調。在此背景下，本港商業房地產市場整體疲軟，投資市場交投淡靜。 然而，2024年上半年寫字樓租賃速度呈上升趨勢。世邦魏理仕預計，2024年下半年情況審慎 樂觀。市場預計美國會在今年9月開始減息，更多遊客來港，政府也會舉辦更多活動吸引遊 客。一些集資行為亦會增長，IPO數量有所增加。中國經濟也會進一步復甦。預計下半年投 資市場開始會恢復，很多紓困的業主及資產可能會在未來幾個月出售，因此預計價格將進一 步受壓，不過整體成交額將會比上半年高。 世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，對商業房地產市場長期前景有所改善，但短期擔 憂仍然存在。 2024年年政府宣布幾項有益政策後，辦公室租賃速度加快，但工業租賃同比 放緩。高利率和負收益繼續使投資需求保持在薄弱水準。發展商和政府都對土地銷售持謹慎 態度。物業投資者和使用者對「物有所值」的交易表示興趣。 甲級寫字樓方面，與上一季相比，2024年第二季的租賃量有所放緩，第一季有數項重大搬遷 及半政府機構的租賃。第二季總租賃量較上季下降27%，至100萬平方呎。2024年第二季新增 供應面積631100平方呎，上半年的新增供應達150萬平方呎。總空置面積達1500萬平方呎， 即16.9%。中環空置率升至14%，為自2024年6月首次達到14%的水平。空置率高企導致租金按 季下跌1.6%．較2024年第一季跌幅0.6%加快，半年降幅達2.1%。 世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，甲級辦公室租賃市場氣氛有所 改善，淨吸納量連續第四季錄得正數。市場對於寫字樓需求基本上穩定。在今年剩餘時間內 ，隨著整體經濟動力及金融市場情緒改善，預計租賃需求將進一步加強。高空置率及新供應 將繼續令租金下降。 零售方面，2024 年上半年租賃勢頭疲軟，部分原因是可租賃空間減少及消費模式的不確定 性增加。預計今年核心區街舖租金將升5-10%，全年售價將升5%。2024年1-5月零售業總銷貨 價值，同比下跌6.1%。餐飲業仍然為租賃需求的主要動力。2024 年第二季空置率較上季上 升0.2個百分點，但較2023年底的9.1% 顯著改善。租賃勢頭放緩導致租金增長放緩，2024年 第二季整體租金較上季增長1%，而2024年第一季較上季增長2.7%。2024年上半年上升3.7%。 世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示，儘管 2024年上半年租 賃勢頭放緩，但仍超過2018/2019年的水平。經濟放緩主要是由於零售情緒低迷及核心區可 租街舖選擇減少。上半年租價活動主要集中於餐飲、服飾鞋類零售商及藥房。在2024年第一 季，餐飲業的表現各不相同，大部份餐廳收入按年上升，而酒吧則例外。現時，核心區街舖 舖租仍然低於2019年高峰約30%。 工業及物流方面，4月和5月貿易總額較去年同期增長9.8%。如果趨勢持續至六月，將會是連 續第三個季度按年增長。2024 年第二季租賃勢頭進一步減弱。倉庫空置率上升2.5個百分點 至7.9%，主要是由先前預留菜鳥智慧港的空間釋放。持續的空置壓力導致倉庫租金較上季下 跌1.5%，為自2020年第四季以來的第二次按季下跌。 世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，工業租賃業連 續第四季下滑，主因是中國經濟復甦緩慢。然而，貿易及物流公司的營商環境有所改善，貿 易、倉儲和快遞行業的業務收入增加。雖然持續貿易活動支持香港今年的經濟，但美國大選 及地緣政治緊張局勢為香港經濟前景帶來不確定性。菜鳥智慧港釋放空間導致空置率上升， 令2024年上半年租金較2020年下半年下跌2.6%。 資本市場方面，2024 年第二季度，負利差繼續限制投資動力。一個月銀行同業拆息（HIBOR ）從2024年3月的4.8%，下跌至6月的4.66%，仍處高位，香港最優惠貸款利率保持不變。 2024 年第二季度商業地產投資額按季下跌52.5%至74億港元。2024年上半年的總額達231億 港元，為自2008年下半年以來第二低的半年總額。2024年上半年僅完成 48宗交易，為自 2008年下半年以來半年交易最少。在交易量較少下，寫字樓交易仍佔最多（15宗）。零售物 業在2024年上半年僅有10宗交易。 至於港人北上，陳錦平表示，儘管有這一現象，但政府也推出一系列政策吸引遊客以及人才 來港，政府也會舉辦更多活動來吸引遊客，這或許會形成一個抵銷作用。本港零售銷售四成 來自遊客， 當中八成為內地遊客，政府要更多聚焦於設法讓遊客來源更多元，相信香港可 向不同國家的遊客提供更多體驗。（JJ） #世邦魏理仕
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